武汉
直辖市
北京 上海 天津 重庆
山东
青岛 济南 烟台 潍坊 临沂 淄博 济宁 泰安 聊城 威海 枣庄 德州 日照 东营 菏泽 滨州 莱芜
江苏
苏州 南京 无锡 常州 徐州 南通 扬州 盐城 淮安 连云港 泰州 宿迁 镇江
浙江
杭州 宁波 温州 金华 嘉兴 台州 绍兴 湖州 丽水 衢州 舟山
安徽
合肥 芜湖 蚌埠 阜阳 淮南 安庆 宿州 六安 淮北 滁州 马鞍山 铜陵 宣城 亳州 黄山 池州
广东
深圳 广州 东莞 佛山 中山 珠海 惠州 江门 汕头 湛江 肇庆 茂名 揭阳 梅州 清远 阳江 韶关 河源 云浮 汕尾 潮州
福建
福州 厦门 泉州 莆田 漳州 宁德 三明 南平 龙岩
广西
南宁 柳州 桂林 玉林 梧州 北海 贵港 钦州 百色 河池 来宾 贺州 防城港 崇左
海南
海口 三亚 三沙 儋州
河南
郑州 洛阳 新乡 南阳 许昌 平顶山 安阳 焦作 商丘 开封 濮阳 周口 信阳 驻马店 漯河 三门峡 鹤壁
湖北
武汉 宜昌 襄阳 荆州 十堰 黄石 孝感 黄冈 恩施 荆门 咸宁 鄂州 随州
湖南
长沙 株洲 益阳 常德 衡阳 湘潭 岳阳 郴州 邵阳 怀化 永州 娄底 湘西 张家界
江西
南昌 赣州 九江 宜春 吉安 上饶 萍乡 抚州 景德镇 新余 鹰潭
辽宁
沈阳 大连 鞍山 锦州 抚顺 营口 盘锦 朝阳 丹东 辽阳 本溪 葫芦岛 铁岭 阜新
黑龙江
哈尔滨 大庆 齐齐哈尔 佳木斯 鸡西 双鸭山 鹤岗 牡丹江 绥化 七台河 伊春 黑河 大兴安岭
吉林
长春 吉林市 四平 延边 松原 白城 通化 白山 辽源
四川
成都 绵阳 德阳 南充 宜宾 自贡 乐山 泸州 达州 内江 遂宁 攀枝花 眉山 广安 资阳 凉山 广元 雅安 巴中 阿坝 甘孜
云南
昆明 曲靖 大理 红河 玉溪 丽江 文山 楚雄 西双版纳 昭通 德宏 普洱 保山 临沧 迪庆 怒江
贵州
贵阳 遵义 黔东南 黔南 六盘水 毕节 铜仁 安顺 黔西南
西藏
拉萨 林芝 日喀则 山南 那曲 阿里 昌都
河北
石家庄 保定 唐山 廊坊 邯郸 秦皇岛 沧州 邢台 衡水 张家口 承德
山西
太原 临汾 大同 运城 晋中 长治 晋城 阳泉 吕梁 忻州 朔州
内蒙古
呼和浩特 包头 赤峰 鄂尔多斯 通辽 呼伦贝尔 巴彦淖尔 乌兰察布 锡林郭勒 兴安盟 乌海 阿拉善
陕西
西安 咸阳 宝鸡 渭南 汉中 榆林 延安 安康 商洛 铜川
新疆
乌鲁木齐 伊犁 阿克苏 喀什 巴音郭楞 昌吉 哈密 博尔塔拉 克拉玛依 阿勒泰 吐鲁番 和田
甘肃
兰州 张掖 天水 庆阳 平凉 酒泉 白银 武威 金昌 陇南 嘉峪关 临夏 定西 甘南
宁夏
银川 吴忠 石嘴山 中卫 固原
青海
西宁 海西 玉树 海东 海北 黄南 果洛
当前位置:武汉房产网>武汉房产新闻>本地楼市>

2019年上半年全国房地产总结与展望 || 投资篇

发布时间:2019-05-25|浏览次数:64|

二季度以来,在融资到位、楼市“小阳春”等诸多因素的推动下,百强拿地积极性明显提高,反映到土地市场上表现为溢价率触底反弹、“百轮”竞拍情况频发。整体而言,上半年房企投资可谓“一波三折”,1-2月整体表现平淡,3-4月企业积极纳储,二季度中后期重归理性。分梯队来看:土地资源仍聚集头部房企,第二梯队拿地十分积极,而后50强的企业也于二季度发力拿地。

总结

01土地资源仍高度集中于头部房企,TOP10新增货值集中度达43%(略)

02房企投资态度较一季度提升,TOP11-20房企总土储去化快拿地更积极(略)

03上半年投资节奏波动较大,中海、世茂、新城等规模房企二季度投资加码

整体来看2019年上半年百强房企投资表现大致分为三个阶段:

1-2月整体表现较平淡:受2018年末市场降温、企业新年拿地指标未出和春节假期等多重影响,1-2月市场表现较为平淡,整体成交溢价率仅有10%左右,企业拿地的观望情绪较浓。在此阶段融创拿地表现突出,连续两个月新增土地货值均排名第一,不过当时市场尚未复苏,融创拿地成本较低,以底价成为主。

3-4月企业积极纳储:3月份开始土地市场热度明显升温,前两月没有明显动作的房企也进入快节奏拿地模式:例如中海、绿城4月份单月拿地金额达到前三个月平均拿地金额的3倍以上,新城、华润等规模房企4月也阔绰拿地。我们认为,融资宽松以及该阶段拿地能够在今年上市,是推动房企投资加码的主要原因。

二季度中后期重归理性:5月份,连续攀升了4个月的溢价率年内首次回落,全国平均成交溢价率降至20%以下,房企拿地态度再度趋于谨慎。从典型房企5-6月份拿地的溢价率分布情况来看,溢价率在10%以下的地块占比依旧最高。而龙头房企拿地表现更是可以作为风向标:碧桂园、万科、恒大等标杆房企均没有出现狂抢“地王”的行为,一定程度上也可以反映出企业对待拿地的态度相对理性。

04随着地价攀升,房企拿地方式更加多元化

1-5月百强房企拿地方式来看,招拍挂获取土地仍是主流,但拿地方式逐渐多元化,收并购地块成交幅数占到13%。在个别城市地价攀升较快情况下,收并购可以有效降低纳储成本。

电建、华远、合景泰富等企业1-6月的收并购比例都超过3成以上,且部分收并购项目的优势在于能快速上市,能够对今年企业业绩增长提供较强助力。例如电建地产近期收购了武汉地产集团旗下两个项目公司,带动新增土储货值大幅上升。

05回归二线成为房企战略调整重心,武汉、重庆最受百强青睐

年初,大量上市房企表态2019年投资战略将以回归一二线为主,从上半年整体土地成交区域的变化来看,一二线成交占比确有所增加:2018年百强房企拿地中,三四线城市建面占比均在50%以上,但2019年前两个季度三四线城市建面占比已经降至48%和52%,这与去年三四线占比居高不下形成强烈对比;相应地,一二线成交占比上升到5成左右。

可以看到,在三四线市场逐步调整之下,企业拿地的积极性有所减弱。而二线新增土储占比较去年快速上涨。从区域布局来看,中西部和长三角依旧是百强房企布局的重心。中西部新增土储建面占比接近4成,武汉、重庆是上半年最受百强房企青睐的城市。

展望

01资金收紧、监管加强,预计下半年企业拿地脚步放缓

企业拿地动作放缓,主要受到3个方面因素的影响: 

第一,资金层面难言宽松。cric监测的85家典型房企5月份新增融资仅为508亿元,同环比分别下降40.8%和54.3%。

第二,市场加强对开发商放贷的监管。5月末有市场消息称银行层面加强对开发商放贷的监管,针对部分拿地激进、争抢“地王”的企业暂停债券发放,虽然是否已经执行有待考证,但释放出收紧的信号对企业拿地积极性会造成负面影响。

第三,市场层面的政策调控并未放松。二季度地市热度上行的原因之一是企业对市场调控预期的放宽,但随着苏州升级限售、西安升级限购并给户籍政策打补丁等行为证明,当前调控尚未放松,且针对部分高热的城市后续或仍会加码。

此外,随着溢价率攀升,开发企业拿地积极性会下降,而且下半年之后拿地当年开盘难度较大,企业在这一时间点上纳储的迫切程度随之降低。而那些亟需补仓的企业需求得到满足后,同样也会在调控加码的情况下放缓投资。

综合而言,我们认为房企下半年将会进一步放缓拿地节奏、重归理性。

02仍需聚焦一二线及核心三四线,盲目高价拿地并不可取

棚改退潮之下三四线危机逐渐放大,经济基础发达、房地产市场较好的准一线、核心二线城市以及核心城市周边的三四线是房企调结构、稳布局的首选。尤其是对急需平衡土储结构的企业来说,在三四线热度下降、一线城市供给有限的两面夹击下,二线将成为争夺的主战场,下半年仍是回归二线的窗口期。

整体来看,二季度土地市场的确出现了局部升温现象,但调控随之而来。在自住建部实施预警机制点名地价、房价上涨过快的城市后,热度较高的城市也相继发布调控政策防止市场过热,如合肥要求关联公司不得竞买同一宗土地,苏州扩大限售限购范围并下调地块出让价格、杭州也在6月末出台新的土地调控政策等。

因此,在企业在践行自身布局战略下,盲目追高拿地并不可取。纵观近几年“地王”开盘去化均不理想,想要赚钱更是难上加难。所以下半年还应保持谨慎态度,在保证盈利空间的基础上有选择性的纳储。

文章来源:克而瑞地产研究(cricyjzx)

武汉楼盘:
武汉二手房:
武汉租房:
周边城市: