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武汉楼市最萌反差买不到刚需盘,就换套豪宅吧

发布时间:2019-05-25|浏览次数:43|

上周末,这项目开盘,恐怕是武汉楼市今年最萌反差

好几位没选到心怡楼层的客户

当天愤而移步江边,连夜买豪宅平复心情

幸福来得过于突然,豪宅喜极而泣发朋友圈——

哇,今天成交X套耶

一旦知道真相,眼泪会不会掉下来?

刚需盘(有刚需优先)买不到满意楼层,干脆随便挑套豪宅算了

这怎么看,都像一个笑话

但他真实发生了

最萌反差,远远不止这一点

近200位刚需客户报名优先选房

最终,只有一半人购买

怎么看,这都是要炸把的节奏

在汉口最热门的板块——后湖

前后左右都有倒挂几千的“神盘”

毛坯备案价比板块整体高15%

怎么看,这都是要站岗的面相

最终结果,这个盘完美杀出重围

开盘当天去化率,94%

在刚需必选的热门板块

刚需优先中签率低至20%几的后湖

她却呈现极端两极分化——

刚需弃选,改善爆抢

生动上演一堂“什么叫真正品质改善盘”的公开课

这次,完成不可能任务的

又是“新加坡老司机”

仁恒·公园世纪

在地产江湖,有一个非典型流派——

新加坡房企。

外界一致评价,擅长用产品力打破板块“传统秩序”。

溢价,不是套现城市红利,或者对未来天马行空想象。

而是产品本身。

用产品颠覆传统地段秩序。

这类产品,在武汉楼市一直处于稀缺供应状态。

曾经,同出新加坡的晋合,用事实证明——

好的产品,在二手房市场,溢价可以达到40%以上。

后湖品质担当“晋合金桥世家”——

二手房平均报价接近2.6万。

整个项目挂牌量非常稀少,业主惜售心理明显。

这一次,同样不可能的任务,仁恒又做到了。

以明显高于板块均价的门槛入市,实现远超预期的成交。

在仁恒·公园世纪正式开盘前,哥很多购房群里都在讨论。

大家意见比较一致——同样是后湖,我为啥不买性价比更高的XXX?

这只能说明一点,武汉市场很少被品质教育。

从仁恒·公园世纪的客户,转头去买江边豪宅的故事可以看出——

这项目的关注客户,已经远远超出传统板块的匹配群。

完全有实力购买800万+豪宅的客户,却关注到后湖,关注到仁恒·公园世纪,甚至作为“第一选择”。

你就能明白,为啥他比竞品有明显溢价,却依然成交火爆。

换句话说,仁恒·公园世纪的品质、改善,不是嘴巴上说说,而是真实打中高出价能力客户的预期。

这就不是板块值多少钱,开发商卖多少钱的问题,而是,客户愿意花多少钱?

这不可能的任务,仁恒,到底是怎么完成的?

偏执

这几乎是新加坡开发商的“通病”。

先来看几张实景图

这就是未来仁恒·公园世纪的入户大堂+社区会所。

在卖房子阶段,已经全部做好实体,让业主们“所见即所得”。

目的只有一个,做的会比说的,更美好。

大家关注两点,一个是正在重新调整的观景台。

如图所示,因为效果无法让老板100%满意,他们被要求扒掉重做。

这一来一去,成本上升百万+

这故事,是不是很熟悉?

没错,当年晋合金桥世家因为老板对业主会所不满意,立马要求拆掉。

老板不满意,拆掉重做。

基本上,就是仁恒做项目的传统。

南京翠竹园项目,注意哦,这是2006年的项目。

13年过去了,这园林水准,是不是丝毫不过时?

当年已经交付给业主,老板突然觉得原来的“假山”景观,非常不合适。

不仅挡住景观中轴线,而且缺乏业主参与性。

于是一个一个跟业主沟通,在获得50%以上支持后,追加投入1000多万,重新更改园林设计。

房子都卖掉了,还费那劲干嘛?

这大概就是仁恒做产品的偏执,不会单纯追逐利润,品质一定会有客户愿意埋单。

再比如仁恒·公园世纪,与客户正式签约前,会邀请业主实地探访生活体验区+实景交付样板房。

再多的花言巧语,都敌不过实打实“花钱”。

把钱花到实景,好或者不好,够不够品质标准,都让客户肉眼判断。

武汉能毁掉一代经典阿呆可,就是“嘴上喊品味,身体很诚实省钱”的矛盾综合体。

也是武汉极少有品质改善盘的原因。

另一个原因,武汉相对严苛的规划现实。

仁恒的经典,是客观条件与开发理念完美匹配。

但武汉是一个高容积率、高性价比、超现实的楼市,仁恒在武汉的操作,难度远远大过在杭州南京苏州。

仁恒这次在武汉挑战不可能的任务,更本质的力量,是戴着镣铐跳舞的产品力。

无论开发商豪宅基因,有多么纯粹,做豪宅都不可能“无中生有”。

首先,豪宅对土地强度要求很高。

仁恒在上海、苏州经典项目,容积率普遍2.5以下

做低容地块,他们绝不俗套“高低配”,而是——大高层+大围合。

大围合导致房型各种朝向都有,甚至还有纯北朝向,绝对是营销的噩梦。

而且几乎可以断定——部分低区房源,采光有瑕疵。

感谢当年政策包容,最终给市场留下经典。

高容地块和严格到极致的建筑规范,是武汉给仁恒的第一大“挑战”。

仁恒·公园世纪容积率4.0以上。

这怕是仁恒操盘容积率最高项目,怎么坚持原则?

——联排变双拼

这不是别墅上的双拼,而是减少高层每排户数。

摒弃传统的一排4户、3户,由两户拼合而成。

因为户数更少,则每户占有的南向面宽越大。

大部分楼栋的高度,也达到140米。

建筑围合布局的核心,是园林集中呈现,景观价值最大化。

仁恒·公园世纪地块不大,只有3.5万方,没有条件复刻“大围合”。

但通过上述应对,把建筑密度降低到17%。

不仅每户采光视野均好性都得到提高,得到110米纵深的中央景观区和楼间距,以及纵向240米景观轴,给园林景观充分发挥空间。

仁恒项目定位的逻辑,永远是“花园城市”优先。

在同样容积率下,通过更少单元数,营造更高绿化覆盖率和景观。

但这种理念,在武汉又面临考验——武汉人对户型精打细算传统。

仁恒·公园世纪20万方的规模,并不算小。

双拼的排列方式,虽然建筑密度只有17.29%,但一共只有895户,比同规模小区小1/3。

值得一提的是,虽然户数更少,但仁恒·公园世纪却打造地下两层车库,并保留专门“访客车位”。

而且仁恒·公园世纪没有90~115平面积段, 120平起步,165平以上户型占比6成。

在户型设计上,依然尺度、舒适感优先,不惜牺牲房间数量。

一期120、133和144平户型,全部3房

中高端品质住宅,空间尺度比房间数量重要。

但武汉人一边大谈“高端”,一边又恨不得要100平4房2厅2卫。

武汉开发商曾做过180平2房,结果一败涂地。

豪宅请香港大师设计,人家在一线城市,220平都只做3房,却被武汉逼着设计4房。

要不是看在钱的面子上,大师扭头就走。

我们看仁恒·公园世纪这次144平3室2厅2卫户型。

绝非营销意义神户型,或者尽可能小而全满足客户全生命周期需求,把不同客户一网打尽。

这就是典型改善,平衡功能与舒适,甚至舒适/尺度优先。

客厅+2间卧室,主要活动空间三面朝南;

在尺度上,客厅开间4米+,餐厅开间达3米,主卧开间达到3.5米以上

每一个房间,都不会出现捉襟见肘的尴尬,即便次卧,放2个床头柜,依然预留衣柜位;

入户独立玄关旁预留超2米储藏柜+主卧步入式衣帽间+独立设备间,全房宽松收纳;

更重要的是,这一户型的面宽和进深尽可能均衡在12米左右,非常舒服的面宽进深比。

追求尺度,如果植入居住场景,最突出感受,无疑就是——

比如仁恒·公园世纪次卧的开窗面,大得惊人

仁恒·公园世纪整体窗墙比,远超武汉绝大部分项目,接近江边一线豪宅。

这种体验的差异感,已经非常直观。

为什么武汉很少见大开窗?

开发商会说,为了节能,就打个洞最保温。

仁恒能做,因为外墙外保温以及成本更高的阿鲁克系统门窗,多投入钱,这个矛盾根本就不是问题。

仁恒对产品打磨的另一个坚持,是外立面系统。

在仁恒·公园世纪,沿袭一贯以来的“铝板系”。

铝板+玻璃幕墙外立面,优势哥已经说过好多次。

武汉除部分豪宅,使用这种公建化立面的,只有极少几个项目。

开发商每年舍得花几百万做户外广告打形象,但最能展示形象的老项目,开发商甚至不愿意花1/3的钱去精洗立面。

广告各种高大上,更代表形象的老项目,却锈迹斑斑甚至外墙皮脱落。

一边要面子,一边掉底子。

选择铝板,就是看重立面持久弥新特质,传递的正是开发商价值取向。

在你没关注到的地方下功夫,超越一般意义上营销呈现所谓的“震撼”。

某种程度,正是仁恒为代表一批新加坡开发商,总能做出日久弥新高溢价产品的根源。

比如仁恒·公园世纪选择整体性更优的外墙外保温系统

——避免内墙凸出,避免空气倒灌;

——尽可能不占用室内面积(墙体);

——规避厨卫因内保温大概率出现砖石粘合不力而脱落;

再比如针对容易漏水的收边收口,仁恒·公园世纪采取固化标准节点做法。

简单说,避免因为雨水侵袭,门窗、幕墙可能出现的漏水,甚至不会留下痕迹。

这种专注细节的气质,在晋合金桥世家,已经给哥留下很深刻印象。

比如十年前,就充分考虑垃圾箱摆放,确保垃圾运输在小区外进行,绝不侵扰住户。

但这些细节,根本无法从营销环节上体现——

你总不能让置业告诉客户,我们垃圾箱设计,非常人性化……

在仁恒·公园世纪同样如此,他们置业非常接地气。

基本上不谈稀缺、升值,更没有话术,什么同纬度树冠移植......

他们就是很津津乐道跟你讲产品的细节,居住的体验感,好好享受生活。

哥随便挑几个细节,你们感受一下

理念——

墙面和顶部,全部金属收边,吊顶凹槽设计(阴影部分),隐藏收边工艺,为热胀冷缩留出空间,彻底杜绝装修常见收口瑕疵;

工艺——

同空间电器设备设置,为呈现美观,要求全部在一条直线;

    厨房橱柜和操作台面,一体化成形,规避转角处打胶处理;

柜门面都是暗槽,对材质要求高,高温一次压制成型;

用料——

面盆大理石一直延伸到马桶上方,在不被注意的地方舍得用料

维持视觉整体性,也添加更多摆放器物空间;

柜门,五金铰链都是4个起步,保持稳定性;

人性化——

厨卫墙地面拼接处,全凹槽设计,美观且实用,规避水直接流向地面

这些细节,都是对品质的考究。

很多人说,武汉人讲性价比,不在乎细腻。

好吧,这也算武汉给仁恒的“挑战”。

但仁恒·公园世纪给到我们反思——真正的好产品到底是什么?

仁恒在地产圈,有很多传说。

比如——

连续4年在售项目均价第一;

居住品质更佳,租金水平明显高过同板块其他社区;

二手房保值增值表现同样更为强劲;

很多开发商嘴上喊学仁恒,身体却比较诚实。

面对种种潜规则、挑战,扪心自问,如果你操盘,会用同样的手法吗?

这一整套反常规的理念和对细节的执念,才是难以企及和复制的内功。

可能很多朋友意外,怎么不谈园林?

是的,每一个干地产的,都研究过仁恒景观。

哥之所以不谈,因为这个东西,没什么玄学。

容积率本来就3.5以上,完了你还大量上小户型,控制成本压缩楼高。

但仁恒·公园世纪通过布局创新,带来110米纵深中央景观区和楼间距,纵向240米景观轴,这个先天的景观气场下限,已经足够高。

尤其是,酒店到达系统,很可能继人车分流后,下一个武汉楼盘标配。

这一切在仁恒·公园世纪项目的呈现,都得益早年仁恒专注豪宅的基因。

1000万以上的房子,一定是买来自用。

这导致仁恒从一入场,就锁定全方位打造产品力体系体验,而非营销意义卖点。

客群不同,不相为谋。

仁恒·公园世纪,并不是一个人人适用,或者可以把客户一网打尽的项目。

甚至最终仁恒刚需和改善,极致两级分化的结局,他甚至吸引到800万+出价力客户的关注,本质上,都是真正匹配品质客户的“答卷”。

文章来源:武汉买房

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