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众多城市遭遇阻滞之际,武汉这边风景独好

发布时间:2019-05-25|浏览次数:46|

从世界军运会公布在武汉举行,千亿投资涌动武汉三镇,城市功能、人居环境、发展形象迎来绝佳提升契机:1108万人口、连续五年万亿级GDP、百万大学生、318公里轨道交通、80家“第二总部”、五大国家产业基地.....资源环境、产业经济、人口集聚、交通基建、科教医疗等综合实力有目共睹,大武汉已成各类榜单的常客、资本必争之地。

2019年的武汉楼市, 区域分化、企业分化、产品分化,好企业与好产品如鱼得水,限购限贷限价延续,难挡大城崛起下的澎湃动力,在同类城市遭遇阻滞之际,武汉风景这边独好:成交总量持续增长、刚需盘供销两旺、房价稳中求进、土地成交金额大涨85%.......与众不同的发展轨迹背后,是与日俱增的城市号召力与吸引力,是所有人对于这座城市未来潜力的信心。

当然武汉也没有辜负我们的期望!每一天都在进步。

全市榜单

数据来源:CREIS中指数据

统计口径:采用企业网签数据,以企业销售金额计算得出

备注:保利(含保利地产、保利置业)、碧桂园(含湖北和武汉公司)、金地集团(含广电地产)、电建(含南国置业)

中指点评 

2019年以来,随着城市化进程推进以及都市圈结构的调整,重点二线城市的区域潜力继续释放,根据上半年品牌房企销售统计,20家代表房企一线城市贡献率为21.1%,二线城市的销售业绩贡献率高达57.6%,武汉、杭州等强二线城市已经成为房企战略布局的重点区域。

2019军运年,武汉表现尤为突出,根据中指院最新发布,上半年中国品牌房企销售20强,目前均已聚首大武汉,百花齐放,百家争鸣,推动武汉由区域性市场升级为全国性竞争主战场。从上半年武汉房企业绩看,TOP30市场占有率达65%,前20强达到55%,同比提高5个百分点,前十强累计销售470亿元,市场占有率为37%,品牌房企主导市场走势和发展预期。

具体来看,以中国房地产百强企业为首的龙头市场份额日渐扩大,保利、万科、联投置业、福星惠誉、龙湖位居前五。其中,本土房企奋力突围,前十强中联投置业、武汉地产集团、中建三局三家国资企业各占一席,福星惠誉成为民营代表。外来企业中,保利万科继续上演”二人转“,龙湖则一举跨入前五,市场表现突出。

上半年武汉土地出让金额949亿(全口径统计),同比大增85%,位居全国城市第二名,延续一地难求状况,龙头房企出于规模化布局需要,加快了武汉城市圈及省内扩张步伐。粗略统计,超过20家全国性房企进入襄阳、宜昌、荆州、鄂州等区域重点城市。碧桂园、恒大在湖北省内布局依旧处于领跑,但万科、保利、雅居乐、融创、华侨城、金辉等也都加快了扩张步伐,市场规模有望在未来两年实现明显增长。

数据来源:CREIS中指数据

备注:采用项目网签数据

中指点评 

武汉楼市供给增加明显,从开盘去化率看,2019上半年累计开盘253次,同比增加74次,累计推盘66046套,同比增加12%。开盘首日去化率为81%,同比下降10个百分点。市场冷热不均现象突出,上半年共有100个项目开盘当天售罄,同比减少8个,日光率约为4成,较去年同期下降20个百分点,去化率低于50%的项目占比11%,50%-70%去化率项目占比13.8%,同一区域楼盘的表现也会冰火两重天。

其中,20强榜单中,大汉阳整体销量下滑明显,无一项目上榜,主要缘于众多项目受限价影响延缓入市。此外,新洲、黄陂、蔡甸等新城区楼盘占11席,超过主城区的9个,除了不限购优势外,远城区地铁延伸、品牌房企大规模进驻,都促进了交通配套、产品综合竞争力的提升。

从具体榜单看,光谷的联投花山郡以2175套位居第一,孔雀城航天府、福星华府分居二三位。从价格看,按照武汉市20000元/平方米的刚需房定义,除了万科汉口传奇和龙湖光谷城部分户型外,大部分项目均可纳入”刚需家庭优先选房“范围。

数据来源:CREIS中指数据

备注:采用项目网签数据(带装修价格30000元/㎡以上)

中指点评 

2019上半年,相对于刚需盘的供销两旺,高端项目表现波澜不惊,略显平淡。大江大湖大武汉,东湖畔的华侨城与复地,二七滨江的伟鹏万科御玺滨江、中信泰富滨江金融城,滨水特色造就了豪宅基因。唯一例外是武昌中心的佳兆业广场天御。总体看,由于毛坯、装修价格双限,加上限贷限购、房贷利率居高不下等制约因素,高端住宅市场挑战更大,区域与产品分化更为显著,企业不断通过提升配套品质、圈层营销等行动寻求突围之道。

商业榜单

数据来源:CREIS中指数据

备注:三大榜单采用项目备案数据

中指点评 

作为全国商贸中心,武汉具有良好的商业基础和交通优势,曾有“货到汉口活”的美誉。2018年,武汉社会消费品零售总额6843.9亿元,同比增长10.5%,在全国19个副省级以上城市中增幅位居第一,总额跃居第五。2019年4月,武汉提出三年行动计划,打造国际消费中心城市,打响“武汉购”品牌,争创立足中部、辐射国内、面向世界的国际消费中心城市。

众所周知,在网购、新零售、共享办公、城市格局变迁等因素影响下,传统商业地产发展面临空前挑战,商铺、写字楼市场亟需转型升级,与此同时,在地铁网络推动下,公寓一跃成为消费热点,并发展出一些可以替代商铺、写字楼的业态,不同类型商业物业之间也存在存量争夺。从商业榜单看,由于住宅客户潜在消费力的加持,品牌房企开发的社区商铺普遍表现不错,万科、万达、华润、招商等都有上榜;从写字楼市场看,龙头项目的租售优势不断强化,万达中央文化区长期霸榜,武昌区、江汉区各占三席。

公寓来看,汉阳钟家村远洋东方境世界观夺得第一,在公寓分割面积、层高新规实施后,整个市场冷热不均分化,除了LOFT、SOHO等小面积产品,大面积、总价千万级的总裁公寓开始出现,以龙湖TOD模式为代表的地铁盘,能够满足多种商业业态需要,逐渐成为市场关注热点。

区域榜单

数据来源:CREIS中指数据

备注:三大榜单采用项目网签数据

中指点评 

每天不一样的武汉,地铁功不可没!不仅改变武汉三镇传统地理格局认知,更改变了心理距离,影响投资、人口、产业的流动方向。目前,武汉地铁运营里程已达318公里,今年继续通车两条,2024年达到605公里。2019年杨泗港新二环、四环线将逐步画圆,在“1+3+3+1”城市格局下,五大国家产业基地奠定产城融合基础,武汉城市圈概念走热,军运村、大光谷、大车都、临空港、长江新城、航天产业基地、大健康产业基地等提振区域发展信心,创造出一个又一个市场新风口。

品牌房企布局多元化,影响改变了市场的供应结构,新城区凭借价格、预期、不限购等优势,依然成为市场热点。不过,2019上半年,从武汉成交套数和面积看,远城区占比都在45%,较此前下降10个百分点,这主要是”青白黄“为代表的传统粮仓—洪山区的强势出击,推高了主城区销量。其中,大武昌十强成交11020套,洪山区项目占到五席,榜首被光谷的联投花山郡摘得;大汉口十强销售10495套,新城区风头最盛,新洲4个、黄陂3个项目上榜,孔雀城航天府以1682套夺冠;大汉阳热点分散,十强销售仅有6078套,蔡甸、四新、汉南均有上榜,其中带有洼地效应的蔡甸三和剑桥城抢得头名。

文章来源:中指研究院

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