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武昌离汉口,只差一个杨园

发布时间:2019-05-25|浏览次数:53|

然,我们这里要说的是滨江。

01

江南VS江北,一场旷日持平之战

曾有江南操盘的同行玩笑说:武昌滨江隔江坐赏汉口江滩现成滨江丽景,武昌滨江照理应该比汉口滨江价值高。

   图:汉口江滩天际线

何出此言?

因为同样是滨江,一直以来武汉滨江两岸的房价却未能平分秋色。

表:近10年滨江板块价格走势比对

无独有偶,首尔有一条江,叫“汉江”。汉江流经首尔,也分割成江北和江南。

   图:韩国汉江夜景

江北自古以来是韩国的政治与经济、文化中心,旧时的皇宫、现在的总统府青瓦台,都在江北。江北的房子反而比江南便宜,江南的房价基本上达到了1平米10万元人民币的水准,而江北的房价,1平米只有5万元人民币左右,江北江南相差一倍。

   图表来源:韩国《每日经济》

为什么繁华的江北,房价反而比江南便宜?

因为江北离北韩近,距离边境地区只有40公里,北韩军队南侵的话,不出一天便可以占领江北。而江南的汉江可以充当天然的军事防御,当年北韩军队越江南侵就因为汉江相隔,付出了很大的代价。

然而,上海也有一条江,叫“黄浦江”,黄浦江两岸,现在房价基本上趋同。

   图:上海黄浦江夜景

但黄浦两岸早年间也有着天壤之差,“宁要浦西一张床不要浦东一间房”,这样广为流传的一句俚语,形象生动的形容了原来上海浦西与浦东的差距。后来江中轴的汤臣一品10万傲立魔都,然后是中粮一号等浦西涌起,这碗水才端平。

原因很简单,因为没有“敌人”。

那么武汉两大滨江的悬殊,这个“敌人”究竟是谁?

02

际遇拥江时代,江南地位的惊天一跃

对于江南而言,时间或许是敌人,亦是朋友。

作为一个与汉口滨江隔江对阵的板块,武昌滨江对于大部分人而言都不陌生。起步晚,是武昌滨江不争的事实,正是源于这份早期的固有印象,即便是经过将近十年的发展,人们对于这个板块还是停留在“铁路相隔、临江不亲江、拆迁速度慢、绿地单打独斗”这些点上。

  图:武昌滨江全景

今时不同往日,随着城市能级的不断提升,武汉长江两岸一个进击的蓝图正破势而来。

——2017年武汉市政府工作报告中提出,武汉市将规划建设武汉长江主轴,全面规划长江市域段,重点围绕主城区段,划定建设面积约138.5平方公里(主城段),打造城市交通轴、发展轴、文化轴、生态轴、景观轴,努力建设世界级城市中轴文明景观带,武汉两岸开始全面进入“拥江时代”。

  图:长江主轴《长江日报》新闻图

拥抱长江就是拥抱未来,这无疑是一场史无前例的城市大进阶。未来30年武汉由“长江主轴+四大”组成的“黄金十字”骨架愈渐强劲,主城重新“塑身”的两岸“线条”更为清晰。

图:武汉未来城市功能格局发展架构

沿着主轴数一数,一共6座长江大桥囊括了长江主轴的“主城段”区间,其中位于核心段的长江二桥与长江大桥之间的老牌汉口沿江、建设中的武昌滨江板块,共同晋升“超级滨江板块”,长度绵延二三十公里。

  图:长江主轴市域范围段区划示意

但时间所亏欠的,时间也终将还给你。

江南的武昌滨江得益于长江主轴进度驱动,2018年5月19日武九铁路北环线搬迁协议签订仪式举行。

  图:武九铁路环线拆迁《长江日报》新闻图

江南滨江铁道正式启动拆除,标志着曾在长江两岸中受制轨道限制,蒙受“背江”发展弱势的武昌滨江,正式从“背江”走向“面江”,进入拥江发展和价值冲高的快速通道,迎头追赶江北。

 图:武九铁路环线拆迁前后空间发展推演

这意味着,两大滨江的互博也将渐起硝烟。

03

两岸争雄,杨园是制胜关键

在长江主轴的建设中,整个滨江沿岸必须打通连成一片。从板块格局上来看,长江是中间的分割线,未来将由江北汉口沿江板块、二七滨江板块,江南武昌滨江商务区、杨园板块共同组成长江主轴核心的滨江阵营。

 图:长江主轴左岸大道&右岸大道

而长江的北岸已有后起的二七滨江板块与汉口沿江板块连成一片,但南岸仅武昌滨江商务区“半岸”,两大滨江对阵的量级目前并不太对等。

 图:克而瑞武汉主城板块区划图

所以无论是在长江主轴“两岸齐飞”的主基调下,还是在城市继续“溯江北上”发展的过程中,杨园无疑都是江南滨江关键的“C位”。

 图:滨江四板块2019年上半年板块均价(毛坯)

房价上,杨园或许还不是滨江阵营。地理上,杨园就是。

在市场的刻板印象里,武昌滨江商务区板块以一己之力,独撑一个江南滨江概念。但在武汉迎头上赶的“拥江时代”,有杨园,武昌滨江才是个一个完整意义上的板块。

事实上,武汉也不会忘记:武汉整个城市的发轫,一定程度上其实始于杨园。武汉两条铁路的“世纪跨江对接”,催生了杨园板块。

图:两江码头的火车轮渡路径

上世纪30年代,京汉铁路与粤汉铁路相继建成通车,但被长江天堑阻隔,后由詹天佑选定路径后,江岸火车站和杨园板块的武昌北站分别修建了两座铁路轮渡码头,以轮渡的形式承担火车过江业务。江北的京汉铁路和江南的粤汉铁路,在杨园通过“火车轮渡”连成一体。在武汉,在杨园,实现了中国南北交通大动脉的无缝连接。

图:1996年徐家棚火车轮渡战备演习再现当年情景(陆明祥摄)

图片来源:楚天都市报

不难看出杨园在上世纪的城市交通选址中就是要塞。如今,2小时过江的历史在杨园已成为故事,新的交通动能正呼啸而来。

图:杨园板块路桥干道

长江二桥、二七大桥两桥飞架;长江公铁两用隧道、二七路铁机路过江隧道(在建)贯通两岸;临江大道、和平大道、友谊大道三条大道畅行无阻;2018年通车的7、8号线再次将长江两岸的距离缩短,仅需4分钟,不知不觉中就能穿行浩浩长江天堑。预计于2021年通车的5号线也将打通并连接武昌沿江多个核心,杨园将重回当年“铁路时代”枢纽的重要交通地位。

 图:杨园板块轨交

纵然如此,也有人说杨园生不逢时,有人说杨园恰逢其时。

说生不逢时的,大多是觉得杨园虽然交通升级的风头无二,但没有相邻的武昌滨江商务区那样的“商务高配”能级,没有对岸二七滨江那么多的大牌房企共抬台区域价值。可如果你持续关注过这个区域,会发现它作为“环核居住带”唯一一个位于长江主轴重点发展区,且承接武昌、青山两大滨江商务区中间过渡的板块,资产复合增长的涨势并不逊色。

图:环核居住带之杨园

杨园生而逢时,它正肩负着大武汉跃升为“世界设计之都”的历史使命,步入大武汉“拥江时代”的发展快车道。

——根据政府的最新规划,杨园整体规划将打造成“工程设计之都”。充分发挥铁四院勘测设计行业龙头企业的优势和影响力,规划投资400亿元建设总建筑面积达392.5万平方米、集产业上下游和配套支持为一体的工程服务产业集聚园区。

图:武昌滨江规划示意图

目前,规划方案已上报市规划部门中期检查,杨园片武船一分厂、纺器村等2个项目征收收尾和铁四院片、国棉二厂片等2个项目征收前期工作正在加紧推进,中国铁建高铁及新型轨道交通工程设计产业园项目已顺利落户。

 图:杨园设计之都效果图

这些看得见的动作,正在为这片低调已久的板块揭开“面纱”。当面纱落下,人们将这片区域看得真切的时候,杨园这艘巨轮早已扬帆“入江”。

文章来源:CRIC房产测评武汉

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